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【第1份 】房屋租賃合同糾紛案件起訴狀

民事 起訴狀

原告：*** 性別：男 民族：漢 出生日期：19**年*月*日

身份證 號碼：****************** 電話：135*********

地址：武漢市江漢區(qū)******

被告：*** 性別：男 民族：漢，出生日期：19**年*月*日

身份證號碼：****************** 電話：130**********

地址： 北京 市海淀區(qū)******

案由： 租賃合同 糾紛

訴訟 請求：

一、判令被告向原告支付 違約金 共計(jì)32200元

二、判令被告賠償原告裝修損失10060.80元

三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失3573元

四、判令被告承擔(dān)本案的 訴訟費(fèi)用

事實(shí)與理由：

原告與被告于2008年9月7日簽訂《北京市 房屋租賃合同 》 (以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于北京市海淀區(qū)**莊園8#樓的***房出租給原告，合同約定房屋租賃期自2007年9月8日至2010年9月7日，共計(jì)36個(gè)月。租金為每月5000元，支付時(shí)間分別為2007年9月7日、200年9月7日、2009年9月7日付款方式為“一年一付，付十二押一”。

2007 年9月7日，原告向被告交付2007年9月8日至2008年9月7日房屋租金60000元及押金5000元，并開始裝修、營業(yè)，裝修共花費(fèi) 10060.80元。2008年12月，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同，將房屋租給他人，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。

在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但對方拒不繼續(xù)履行，對原告的要求置之不理。

原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰、有效，被告違約事實(shí)清楚。請求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益。

此致

武漢市江漢區(qū)人民法院

具狀人：

2009年4月 日

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【第2份 】出租人惡意違約引發(fā)的商鋪?zhàn)赓U合同糾紛處理要點(diǎn)

一、前言

隨著大型商業(yè)綜合體的興起，各綜合體在招商招租過程以及后期 租賃合同 履約過程中存在部分問題從而引發(fā)了大量的 商鋪?zhàn)赓U合同 糾紛。除了少部分高美譽(yù)度的品牌，大部分租賃方在租賃合同中處于弱勢地位，沒有提商務(wù)條件的可能，雙方在洽談租賃商務(wù)條件時(shí)多是出租方占強(qiáng)勢主導(dǎo)地位，商務(wù)條件及合同條款的確定大多是出租方單方制定而非雙方協(xié)商形成。在這樣的背景下形成的商鋪?zhàn)赓U合同，一旦出現(xiàn)糾紛，出租方往往非常被動(dòng)。實(shí)踐中，還存在部分出租人惡意違約卻反過來制造承租方違約假象，從而侵犯承租方合法權(quán)益的案例。出租方如何最大化保護(hù)己方利益值得我們思考研究，本文結(jié)合筆者近期 代理 的一個(gè)案子探討一下這類型案件的處理要點(diǎn)。

二、案情簡介

2015年6月某誠公司與某寧公司簽訂《租賃合同》合同約定某寧公司將坐落在某區(qū)的生活廣場二樓某號商鋪套內(nèi)建筑面積902平方米出租給某誠公司，某誠公司經(jīng)營幼兒早教使用，租賃期限60個(gè)月，租金具體采用先付后用的方式，每季度結(jié)束前15日依據(jù)固定租金標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付下一季度預(yù)付租金。合同同時(shí)約定，租賃方延期支付租金到達(dá)15日以上或者延期支付金額達(dá)到75600元時(shí)，出租方有權(quán) 解除合同 。合同簽訂后，雙方一直履約良好。2017年某寧公司因?yàn)樯虉鰳I(yè)績不好準(zhǔn)備對整個(gè)商場進(jìn)行裝修和業(yè)態(tài)調(diào)整，此后，某寧公司一直未收取各商鋪的租金，只收取物業(yè)費(fèi)。在此期間，某誠公司詢問交納租金事宜，某寧公司一直回復(fù)不著急等通知，直到2017年10月某誠公司突然收到某寧公司發(fā)送的《催繳通知單》，通知單上包含了高額的租金延期支付滯納金。某誠公司收到后立刻提出異議與某寧公司聯(lián)系，11月某寧公司負(fù)責(zé)人找到某誠公司負(fù)責(zé)人告知商場準(zhǔn)備于2017年11月30日閉店裝修，重新調(diào)整商場業(yè)態(tài)后按照商場的安排，某誠公司如果繼續(xù)經(jīng)營只能到4樓重新裝修，現(xiàn)租賃的2樓商鋪商場準(zhǔn)備收回。因?yàn)槟痴\公司的裝修投入較大所以某誠公司不同意。隨后，某寧公司又繼續(xù)發(fā)送了一份《解除合同通知書》通知書載明某誠公司延期支付租金已經(jīng)構(gòu)成違約觸發(fā)合同約定的約定解除條件。某誠公司提出異議，某寧公司按照通知于2017年11月30日閉店裝修，雙方對于賠償事宜未達(dá)成一致，釀成 訴訟 。

三、法院判決

一審 法院認(rèn)定了某誠公司未按時(shí)支付租金系某寧公司重新裝修改造商場規(guī)劃所致，并非某誠公司故意拖欠租金。本案涉訴 合同履行 過程中實(shí)際違約方系不依約履行出租商鋪義務(wù)的某寧公司。但是對于承租方主張的損失中只支持了學(xué)員退費(fèi)損失，以鑒定意見系單方委托不客觀不真實(shí)為由未支持承租方裝修損失。雙方均不服提出上訴。

二審 開庭期間，法官當(dāng)庭詢問承租方對商鋪的具體裝修金額，并釋明詢問承租方是否提交裝修票據(jù)作為 證據(jù) 。承租方回復(fù)法官第一當(dāng)時(shí)裝修的原始票據(jù)只保留了部分，大部分都已丟失，二是我們主張的商鋪裝修現(xiàn)值損失，而非裝修投入損失。但是考慮到鑒定的單方瑕疵性，我們還是提交了保存的裝修票據(jù)作為證據(jù)。最后二審判決認(rèn)定違約方為某寧公司，酌定支持了某誠公司的裝修現(xiàn)值損失。

四、法律分析

初次接觸這個(gè)案件時(shí)，團(tuán)隊(duì) 律師 都認(rèn)為案件難度比較大，原因是合同條款對承租方不利，并且表面呈現(xiàn)出來的就是承租方?jīng)]有按照合同約定支付租金觸發(fā)了合同約定的解除條款。承租方感覺很冤。明明是他們因?yàn)樯虉錾獠缓孟胩崆笆栈厣啼伈殴室夂竺娌皇兆饨鹬皇瘴飿I(yè)費(fèi)，故意讓我們違約。我們投入100多萬裝修才用了兩年時(shí)間就被提前收回了，對方違約造成大量學(xué)員退費(fèi)，造成巨大損失。當(dāng)事人喊冤，但是作為律師的我們深知客觀事實(shí)與法律事實(shí)的距離。我們總結(jié)了本案的兩大要點(diǎn)和難點(diǎn)，一是如何還原客觀事實(shí)，讓法院認(rèn)定出租方違約方；二是如果認(rèn)定出租方違約，承租方損失如何確定。圍繞要點(diǎn)，我們展開代理工作。

1、還原合同履行期間雙方租金支付習(xí)慣，證明承租方未付租金系支付條件未成就。

將以往雙方支付租金的所有記錄整理出來，發(fā)現(xiàn)在雙方履約過程中沒有按照租賃合同約定的時(shí)間和金額支付租金。在后期履約中，某寧公司根據(jù)實(shí)際情況對租金優(yōu)惠后收取。并且每次支付租金時(shí)，某寧公司都會(huì)先按照當(dāng)季優(yōu)惠核算金額后向某誠公司發(fā)送《繳費(fèi)通知單》，該通知單同時(shí)包含租金及物業(yè)費(fèi)。某誠公司收到通知單核對后向某寧公司支付租金及物業(yè)費(fèi)。故從雙方的交易習(xí)慣可以看到三個(gè)事實(shí)要點(diǎn)，一是某寧公司一直將租金和物業(yè)費(fèi)一起收取，二是租金的支付金額并非合同約 定金 額，而是經(jīng)某寧公司核算后發(fā)送某誠公司支付的。三是租金支付時(shí)間也并非合同約定，二是雙方按照支付習(xí)慣支付。

與以往租金支付習(xí)慣不同的是，2017年有兩個(gè)季度的《繳費(fèi)通知單》只有物業(yè)費(fèi)沒有租金。雙方以往所有租金支付往來的表格列出來后，可以明顯看到某寧公司打破雙方租金支付習(xí)慣，故意不收取這兩個(gè)季度的租金，造成某誠公司違約假象。

當(dāng)然，嚴(yán)格講，承租方支付租金是法定義務(wù)，如果出租方拒收可以采用提存等形式，但是我們說實(shí)踐中，出租方拒收往往是具有迷惑性的，往往是表面上給承租方的感覺是雙方友好履約中。所以為了最大化防范風(fēng)險(xiǎn)，我們還是建議承租方按照雙方約定或者交易習(xí)慣交納租金，如果確實(shí)遇到承租方通知不交或者拒收的情況，應(yīng)該及時(shí)通過工作聯(lián)系函，電話錄音等將證據(jù)固定下來。

2、舉證整個(gè)商場閉店裝修，出租方不收取商戶租金的違約真相。

某寧公司基于調(diào)整商場布局提前收回商鋪的考慮，所以在正式通知商戶前故意造成商戶租金未付的現(xiàn)狀，但承租方對于出租方回復(fù)等通知這些事實(shí)都沒有證據(jù)證明。所以在后期某寧公司負(fù)責(zé)人與某誠公司負(fù)責(zé)人商談?wù){(diào)整商鋪配合商場裝修時(shí)，某誠公司進(jìn)行了錄音取證，將雙方真實(shí)的履約過程進(jìn)行了錄音固定。一審時(shí)將錄音證據(jù)提交。

同時(shí)某寧公司準(zhǔn)備提前收回商鋪調(diào)整商場布局故意不收取商戶租金，不僅針對某誠一家公司，所以一審時(shí)某誠公司尋找其他商戶證明某寧公司違約的行為。

3、裝修現(xiàn)值損失的舉證

還原了出租方違約的事實(shí)，承租方還面臨一個(gè)大問題就是關(guān)于損失的舉證?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)……已形成附合的裝飾裝修物，出租人統(tǒng)一利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。這條法律規(guī)定是支持承租方裝修現(xiàn)值損失的法律依據(jù)。但是對于商鋪現(xiàn)值損失如何認(rèn)定，法律沒有明確規(guī)定。當(dāng)然，訴訟過程中申請法院委托鑒定中心對現(xiàn)場進(jìn)行鑒定當(dāng)然是最好的方式，但是很多案件，往往到訴訟時(shí)已經(jīng)不具備鑒定的客觀條件。具體到本案，因?yàn)槌鲎夥绞栈厣啼佭M(jìn)行了重新裝修，現(xiàn)場已經(jīng)不存在無法進(jìn)行鑒定?？紤]到這個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，承租方在閉店前單方委托具有司法鑒定資質(zhì)的鑒定中心對于商鋪的裝修現(xiàn)值進(jìn)行了現(xiàn)場鑒定，并且申請公證處對于整個(gè)鑒定過程進(jìn)行了全程錄像公證。雖然該鑒定及公證都是單方委托，程序上確實(shí)存在瑕疵，一二審法院都沒有認(rèn)定，但是對于裝修現(xiàn)值損失這一事實(shí)出租方也客觀向法庭呈現(xiàn)了，供法庭參考。

對于裝修現(xiàn)值的舉證，承租方還是要窮盡己方的舉證能力。司法實(shí)踐中，當(dāng)無法評估裝修現(xiàn)值，法院一般會(huì)綜合考慮裝修工程具體情況、實(shí)際經(jīng)營的時(shí)間長短、折舊情況酌定商鋪已形成附合的裝修現(xiàn)值。所以對于法院酌定考慮的因素承租人還是應(yīng)該盡量提供證據(jù)讓法官參考。

4、可得利益損失的認(rèn)定

與本案類似的有很多商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營的是會(huì)員充值業(yè)務(wù)，出租方提前收回商鋪必然會(huì)導(dǎo)致會(huì)員退費(fèi)損失。對于這部分一般作為可得利益損失進(jìn)行認(rèn)定?？傻美鎿p失的認(rèn)定是買賣合同違約責(zé)任認(rèn)定中的疑難問題。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》，該指導(dǎo)意見對可得利益損失認(rèn)定提出舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責(zé)任；非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。所以實(shí)踐中，法院在處理這部分損失時(shí)會(huì)相應(yīng)的考慮必要的交易成本而不能直接認(rèn)定退費(fèi)金額就是損失金額，但由于必要的交易成本往往難以舉證確定，所以實(shí)踐中法官對于這部分損失也往往通過酌定支持。本案的二審法院根據(jù)承租方主張的退費(fèi)損失，酌定支持了這部分會(huì)員退費(fèi)損失。

五、總結(jié)

實(shí)踐中，因?yàn)榇蟛糠殖凶馊说姆娠L(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)，日常管理不規(guī)范，使得這類案件涉訴后證據(jù)相對缺乏，處理有一定難度。想要最大限度保護(hù)承租人合法權(quán)益，除了需要代理人在處理這類案件時(shí)精準(zhǔn)制定訴訟策略，準(zhǔn)確識別固定相關(guān)證據(jù)，深入研究同類案件司法實(shí)踐處理規(guī)則外，還需要承租方完善日常經(jīng)驗(yàn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識。

來源轉(zhuǎn)載，僅用作普法

【第3份 】租房/租賃合同糾紛起訴書范本最新整理版

原告 ：________，性別_____，年齡______，______年___月____日出生，工作單位_________________________，住址：_________________________________。

被告 ：________，性別_____，年齡______，______年___月____日出生，工作單位_________________________， 住址 ：_________________________________。

訴訟 請求：

1、請求判令被告支付拖欠的房屋租金____________元。

2、請求判令解除原被告間的 租賃合同 。

3、請求返還原告所有的屋內(nèi)家具一套，價(jià)值約_______元。

4、本案 訴訟費(fèi) 由被告承擔(dān)。

事實(shí)和理由：

______年___月____日，原告與被告簽訂了 房屋租賃協(xié)議 ，約定將______________的房屋租賃給被告使用，并約定每月支付租賃費(fèi)用________元，原告收取押金__________元。

被告于______年___月____日開始向原告付款，但自______年___月____日開始，被告停止支付房屋租金，______年___月____日，原告發(fā)現(xiàn)被告還私自將原告租賃房屋內(nèi)的一套家具搬出。

原告多次請求被告支付房租及返還家具，均遭到被告的拒絕。原告無奈之下，起訴至貴院，望貴院審清事實(shí)，判如訴請。

此致

___________人民法院 （房屋所在地）

具狀人：___________

______年___月____日

附件：

1、被告于原告租賃合同原件一份。

2、房租租給被告時(shí)，出租房設(shè)備清單及照片。

2、起訴狀__份。

【第4份 】房屋租賃合同糾紛起訴狀通用版

原告：住址：被告：住址： 訴訟 請求：風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴訟請求必須具體﹑明確，該寫的一定要寫，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍。但千萬不可不加思考地亂要求，如果無相應(yīng)的 證據(jù) 來支持你的主張，勢必遭到敗訴的后果，通常還會(huì)因此而向法院支付相應(yīng)的 訴訟費(fèi) 。

另外，訴訟請求應(yīng)提出具體的數(shù)額，不能籠統(tǒng)地說賠償原告的一切損失之類。雖然這是沒有爭議的，但并不等于在提出訴訟請求時(shí)多多益善，比較切合實(shí)際的請求數(shù)額，不僅可以減收訴訟成本，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解，減少訟累。

1、依法判令被告支付租金______元， 違約金 _____元，以上共計(jì)______元。

2、本案 訴訟費(fèi)用 由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴狀是個(gè)利劍，挑起戰(zhàn)爭。如果沒有寫好，那么勢必倒過來傷到自己。因此，要擺事實(shí)，講明道理，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定，為訴訟請求的合法性提供充足的依據(jù)。擺事實(shí)，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系，發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過和現(xiàn)狀，特別是雙方爭議的焦點(diǎn)，實(shí)事求是地寫清楚。講道理，是要進(jìn)行分析，分清是非曲直，明確責(zé)任，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定。 ________年____月____日，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和 房屋租賃合同 ，雙方約定合同期自________年____月____日起至________年____月____日止，租賃費(fèi)為每年______元，并約定租金每半年交納一次，下半年租金在____月底前交清。 合同生效 后，被告于________年前欠交租金_______元，________年和________年各欠交租金_____元，累計(jì)欠交租金______元。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金（即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元）。以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要，但被告一直拖延不交，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害，現(xiàn)向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。此致_______人民法院起訴人：________年____月____日風(fēng)險(xiǎn)提示：

提起民事訴訟的原告負(fù)有 舉證責(zé)任 ，要能夠舉出證明案情事實(shí)，支持自己訴訟主張的各種證據(jù)等等。

注意，列書證，要附上原件或復(fù)制件，如系摘錄或抄件，要如實(shí)反映原件本意，切忌斷章取義、并應(yīng)注明材料的出處；列舉物證，要寫明什么樣的物品，在什么地方由誰保存著；列舉證人，要寫明證人的姓名、住址，他能證明什么問題等。

另外，證據(jù)和證據(jù)來源，雖然法律規(guī)定必須提交，但提交時(shí)的說明應(yīng)能簡就簡，盡可能在法律許可的范圍內(nèi)保留自己的殺手锏，在庭審辯論中占據(jù)主動(dòng)。 附：起訴狀副本____份；證據(jù)材料副本____份。

【第5份 】房屋租賃合同糾紛損失鑒定之異議書

《 西安 市未央?yún)^(qū) 某足浴會(huì)所 動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)和商鋪裝修價(jià)值

評估報(bào)告》之異議書

西安市未央?yún)^(qū)人民法院：

正衡資產(chǎn)評估 有限責(zé)任公司 ：

陜西某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 （以下簡統(tǒng)稱 “我方”） 與西安市未央?yún)^(qū) 某足浴會(huì)所 （以下統(tǒng)稱 “對方”） 房屋租賃合同糾紛 一案 ，因?qū)Ψ缴暾垖ι姘阜课?某足浴會(huì)所 動(dòng)產(chǎn)搬遷和商鋪裝修價(jià)值進(jìn)行評估。貴院委托正衡資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司作出正衡評報(bào)字【 2016】008號評估報(bào)告書，該報(bào)告書中認(rèn)定涉案動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用為11130元，涉案房屋（不含一樓轉(zhuǎn)租部分）裝修價(jià)值為451318元，另涉及24979元一樓轉(zhuǎn)租部分商鋪裝修價(jià)值，交由法院裁定。我方對該評估報(bào)告不予認(rèn)可，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律，提出如下異議：

一、評估基準(zhǔn)日應(yīng)為 2015年12月30日，而非2015年2月10日。

對方承租我方門面房作足浴會(huì)所經(jīng)營期間，嚴(yán)重違反房屋租賃合同中關(guān)于房屋使用費(fèi)支付時(shí)間的約定，鑒于其嚴(yán)重違約行為，我方明確表示不再續(xù)簽合同。雖然對方書面承諾 2015年2月10日完成搬遷，但其并未按承諾期限移交房屋。經(jīng)我方數(shù)次發(fā)函催促，對方仍拒不交還房屋，在此期間，其依舊行使著對涉案房屋的控制權(quán)和使用權(quán)。此次評估目的也是為了確定被評估資產(chǎn)在當(dāng)前狀態(tài)下評估當(dāng)日搬遷或重置的價(jià)值，因此，評估涉案房屋裝修價(jià)值和動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)的基準(zhǔn)日應(yīng)為實(shí)際評估之日，即2015年12月30日。已使用年限應(yīng)從2011年12月8日計(jì)算至2015年12月30日，歷時(shí)4年零22天。

二、成新率的確定不應(yīng)按理論成新率（年限折舊法）計(jì)算。

年限折舊法實(shí)際上即相當(dāng)于財(cái)務(wù)上的直線折舊法，其各年的折舊額（損耗值）是相等的。以此方法作為房屋尤其是商業(yè)用房裝修價(jià)值評估成新率肯定不妥。因?yàn)槿魏卧O(shè)備材料的使用都是一個(gè)從新到舊直至報(bào)廢的過程，隨著時(shí)間的延續(xù)，設(shè)備的各種損耗必定越來越大，而這種損耗決不是按年、月計(jì)算的平均值。

另外，涉案房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限 13.5年計(jì)算錯(cuò)誤。第一，我方將房屋交付對方使用時(shí)，已完成主體結(jié)構(gòu)、水電鋪設(shè)、隔墻設(shè)置等土建工程，對方僅在此基礎(chǔ)上進(jìn)行二次室內(nèi)裝飾裝修，不存在任何新建土建工程之說；第二，根據(jù)建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范相關(guān)規(guī)定，輕質(zhì)隔墻屬于裝飾裝修工程，貴公司將本次評估范圍內(nèi)輕質(zhì)隔墻認(rèn)定為土建工程是錯(cuò)誤的。本次評估范圍全部為裝飾裝修工程，按照規(guī)定，一般五星級以下商業(yè)地產(chǎn)的裝修工程經(jīng)濟(jì)耐用年限為8年，已使用年限為4年零22天，即使按理論成新率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，得出的房屋成新率不超過50%。

三、涉案動(dòng)產(chǎn)大部分由我方雇傭的人員所搬遷，其中 6580元搬遷費(fèi)用應(yīng)予以扣減。

2016年1月26日、27日，我方雇傭十幾名人員，在對方要求下將電視機(jī)、麻將機(jī)、華美冰柜、足浴沙發(fā)、石獅子等拆裝，并協(xié)助搬運(yùn)，且對方當(dāng)場即將電腦一臺(tái)、電視機(jī)24臺(tái)、空調(diào)26臺(tái)、窗簾30幅、暖氣片予以變賣。因此，動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用評估明細(xì)表所列1-4項(xiàng)，19項(xiàng)涉及的6580元可搬遷動(dòng)產(chǎn)拆裝、搬運(yùn)費(fèi)用，我方已實(shí)際承擔(dān)，故應(yīng)予以扣減。

四、商鋪裝修價(jià)值評估明細(xì)表（不含一樓轉(zhuǎn)租部分）中所涉大部分項(xiàng)目重置價(jià)值單價(jià)過高，部分項(xiàng)目材質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況和相應(yīng)操作規(guī)范予以調(diào)整。

（一）涉案房屋裝修使用的地磚全為?；u，而非拋釉磚，應(yīng)按?；u計(jì)算重置價(jià)值單價(jià)。

在貴院庭審過程中，對方將其單方委托的陜西中天銀房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司作出的中天銀評估字 2015（0006 ） 號拆遷評估報(bào)告（以下簡稱 “中天銀評估報(bào)告”）作為證據(jù)向法庭出示，該報(bào)告顯示涉案房屋地磚為600*600的玻化磚，單價(jià)為80元/㎡。眾所周知，?；u是全瓷面磚，質(zhì)地堅(jiān)硬，耐磨性強(qiáng)，吸水率低，拋釉磚在紋理和圖案上較為美觀，但實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性不及?；u，所以，作普通足浴會(huì)所使用的地面，對方也的確選擇了?；u。但正衡評估報(bào)告卻將?；u認(rèn)定為價(jià)值高達(dá)254.58元/㎡的拋釉磚，該項(xiàng)目與事實(shí)嚴(yán)重不符，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)予以核減。

（二）房屋在承租給對方使用時(shí)即具有隔墻，評估明細(xì)表所列的隔墻（含輕質(zhì)、磚砌）費(fèi)用 128936元應(yīng)不予認(rèn)可。

據(jù)涉案房屋建設(shè)施工和竣工圖紙顯示，房屋在承租給對方使用時(shí)均有隔墻，屬于房屋主體建設(shè)工程部分。若對方聲稱將原有隔墻拆除重建或改造，評估機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)將原有隔墻價(jià)值部分予以扣除。退一萬步講，即使存在輕質(zhì)和磚砌隔墻，評估機(jī)構(gòu)認(rèn)定的重置價(jià)值單價(jià)也不符合市場行情。中天銀評估報(bào)告認(rèn)定輕質(zhì)隔墻板單價(jià)為 160元/ ㎡，而貴公司認(rèn)定輕質(zhì)隔墻重置單價(jià)為 305.65元/㎡，磚砌隔墻為1036.42元/㎡，足足超過數(shù)倍之余，讓人不得不對其真實(shí)性、公平性、客觀性產(chǎn)生懷疑。

（三）復(fù)合木門重置單價(jià) 1200元/套的標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)予以調(diào)整。

中天銀評估報(bào)告認(rèn)定實(shí)木復(fù)合成套門為 750元/套，貴機(jī)構(gòu)卻認(rèn)定復(fù)合木門重置單價(jià)為1200元/套，同為具有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，為何金額差距如此之大？但不得不承認(rèn)，1200元/套的復(fù)合木門用作工裝，確屬罕見。

（四）木纖維板和 pvc吊頂數(shù)量與事實(shí)嚴(yán)重不符，不予認(rèn)可。

貴公司認(rèn)定木纖維板吊頂為 567.22㎡，pvc吊頂為57.7㎡，合計(jì)面積為624.92㎡。值得注意的是，涉案房屋建筑面積總共方為768㎡，吊頂面積卻占到81.4%，與客觀情況嚴(yán)重不符。并且，評估當(dāng)日，三方確定的木纖維板吊頂面積為21.66㎡。

（五）有框玻璃地彈門 861元/㎡的重置單價(jià)認(rèn)定過高，應(yīng)予調(diào)整。

中天銀評估報(bào)告認(rèn)定有框玻璃地彈門 280元/㎡，而貴公司認(rèn)定有框玻璃地彈門861元/㎡，該認(rèn)定價(jià)格過高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。

（六）一樓景觀池 、仿真樹認(rèn)定價(jià)格過高，應(yīng)予以調(diào)整。

貴公司認(rèn)定一樓景觀池重置價(jià)值為 14100元，仿真樹為3500元，但對方作為證據(jù)提交的中天銀評估報(bào)告認(rèn)定景觀池造價(jià)為3618元，仿真樹為1800元，對方既然作為證據(jù)提供，說明其認(rèn)可各項(xiàng)目記載的單價(jià)，但貴公司認(rèn)定的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出對方心里預(yù)估的價(jià)格，顯失公平、合理。

(七)暖氣片屬于可搬遷、可變現(xiàn)動(dòng)產(chǎn)，貴公司認(rèn)定的供暖管網(wǎng)18303元費(fèi)用應(yīng)予以扣除。

2016年1月26、27日，對方在房屋搬遷過程中，已當(dāng)場將暖氣片予以變賣折現(xiàn)，該費(fèi)用當(dāng)然應(yīng)予以扣除，否則對方將因同一事物得到雙份補(bǔ)償。退一萬步講，即使要認(rèn)定暖氣片的價(jià)值，也不應(yīng)當(dāng)是18303元。根據(jù)中天銀評估報(bào)告顯示，暖氣片價(jià)值共計(jì)3920元。我方懇請貴公司依據(jù)事實(shí)如實(shí)評估價(jià)值，切勿虛高，以維護(hù)雙方的合法權(quán)益。

（八）電氣照明和水路系統(tǒng)重置價(jià)值計(jì)算方法存在嚴(yán)重錯(cuò)誤，所涉費(fèi)用 43022元不予認(rèn)可。

貴公司按每平方米 60元造價(jià)計(jì)算出電氣照明系統(tǒng)重置價(jià)值為39022元，該計(jì)算方法嚴(yán)重錯(cuò)誤。我方將涉案房屋承租給對方做足浴會(huì)所使用時(shí)，已將一、二樓電氣照明和水路鋪設(shè)完成，完全滿足基本使用要求，該部分費(fèi)用由我方實(shí)際支出，理應(yīng)予以扣除。另外，實(shí)務(wù)操作中，電路改造均按實(shí)際發(fā)生的量乘以單價(jià)計(jì)算費(fèi)用，對方主張有電路和水路改造情況，應(yīng)提供改造線路圖，方可計(jì)算費(fèi)用，否則不應(yīng)認(rèn)可。

（九）弱電系統(tǒng)（廣播系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和無線電視費(fèi)）不屬于評估范圍，所涉費(fèi)用 13007元不予認(rèn)可。

從實(shí)務(wù)操作來講，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和無線電視費(fèi)均按實(shí)際使用年限支付費(fèi)用，不存在損失的問題，不能納入評估范疇。另外，廣播系統(tǒng)應(yīng)屬于電路改造系統(tǒng)的一部分，不應(yīng)再次重復(fù)羅列計(jì)算費(fèi)用。

（十）涉案房屋不存在換氣系統(tǒng)，貴公司評估的 45525元換氣系統(tǒng)費(fèi)用不予認(rèn)可。

涉案房屋南北通透，透氣性好，在能滿足基本需求的情況下，為何畫蛇添足，不惜花費(fèi)巨額資金添加換氣系統(tǒng)？另外，對方提交的中天銀評估報(bào)告所列項(xiàng)目中，也未曾出現(xiàn)過換氣系統(tǒng)。在申請方未提交任何證據(jù)證明換氣系統(tǒng)存在的情況下，該換氣系統(tǒng)所評估的價(jià)值缺乏事實(shí)依據(jù)，當(dāng)然應(yīng)不予認(rèn)可。

五、一樓轉(zhuǎn)租部分商鋪裝修價(jià)值不屬于本案評估范疇，所涉費(fèi)用 24979元應(yīng)不予認(rèn)可。

本案當(dāng)事人是西安市未央?yún)^(qū) 某足浴會(huì)所 和 陜西某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 ，西安市中級人民法院根據(jù)申請方的申請，委托貴公司就西安市未央?yún)^(qū) 某足浴會(huì)所 裝修部分殘值和動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用進(jìn)行評估。但貴公司評估的 24979元屬于袁師傅臘汁肉夾饃裝修店面，當(dāng)然不屬于本案評估范圍，應(yīng)不予支持。

六、重置單價(jià)中已經(jīng)包含管理費(fèi)用，不應(yīng)重復(fù)計(jì)算。

貴公司出具的評估報(bào)告第七部分評估方法第（ 1）項(xiàng)重置價(jià)值的確定中顯示，重置價(jià)值=建安工程費(fèi)+前期工程及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤?？梢?，重置價(jià)值中即包含管理費(fèi)用，但貴公司在商鋪裝修價(jià)值評估明細(xì)表中再次按裝修工程費(fèi)用乘以費(fèi)率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出管理費(fèi)用，我方豈不是要為對方的管理費(fèi)用埋兩次單。因此，所涉17072元的管理費(fèi)用應(yīng)予以扣除。

綜上所述，我方認(rèn)為，貴公司出具的評估報(bào)告部分重置單價(jià)過高，部分項(xiàng)目數(shù)量缺乏事實(shí)依據(jù)，且評估方法也存在合理性質(zhì)疑，希望貴公司在結(jié)合市場行情的情況下，就該評估報(bào)告存在的問題予以相應(yīng)調(diào)整，以維護(hù)公平、公正和法律的尊嚴(yán)。

異議人： 陜西某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

2016年3月7日